Neuer Bundesgerichtsentscheid im Mietrecht: Verdoppelung der zulässigen Rendite für Wohn- und Geschäftsliegenschaften

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Mit Urteil vom 26. Okto­ber 2020 änder­te das Bun­des­ge­richt die bis­he­ri­ge Pra­xis zur Berech­nung des zuläs­si­gen Anfangs­miet­zin­ses für Wohn- und Geschäfts­räum­lich­kei­ten gestützt auf die Net­to­ren­di­te. Fort­an gilt ein Ertrag, wel­cher 2% über dem Refe­renz­z­ins­satz liegt (sofern der Refe­renz­z­ins­satz 2% oder weni­ger beträgt) als zuläs­sig. Dies ermög­licht theo­re­tisch eine Ver­dopp­lung der Ren­di­te zuguns­ten des Ver­mie­ters gegen­über der bis­he­ri­gen Rechtslage.

Mit der Pra­xis­än­de­rung des Bun­des­ge­richts (Urteil 4A_554/2019) soll es Ver­mie­tern künf­tig zuläs­sig sein, eine um das Dop­pel­te erhöh­te Ren­di­te auf Wohn- und Geschäfts­räum­lich­kei­ten zu erzie­len. Gemäss gel­ten­dem Recht ist ein Miet­zins grund­sätz­lich dann miss­bräuch­lich, wenn ein über­setz­ter Ertrag erwirt­schaf­tet wird. Als nicht miss­bräuch­lich gel­ten sol­che aller­dings, wenn die Miet­prei­se z.B. im Rah­men des orts- oder quar­tier­üb­li­chen lie­gen (vgl. Art. 269a lit. a. des Obli­ga­tio­nen­rechts [OR]). Miss­bräuch­lich­keit wird dabei nicht von Amtes wegen ver­folgt, son­dern die Mie­ter­schaft hat die­se viel­mehr zu beweisen.

Gemäss Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts ori­en­tiert sich die Net­to­mie­te grund­sätz­lich am aktu­el­len Refe­renz­z­ins­satz (ein­heit­li­cher Zins­satz, der vom Eid­ge­nös­si­schen Volks­wirt­schafts­de­par­te­ment jedes Quar­tal erho­ben wird). Bis­lang wur­de ein Zuschlag von 0.5% auf den Refe­renz­z­ins­satz als zuläs­sig erach­tet. Auf­grund des tie­fen Zins­ni­veaus ent­schied das Bun­des­ge­richt nun aller­dings im Okto­ber 2020 (Urteil 4A_554/2019, E. 8.4), dass die Net­to­ren­di­te bei einem Refe­renz­zins von 2% oder weni­ger, maxi­mal 2% über die­sem Refe­renz­z­ins­satz lie­gen darf. Liegt der Refe­renz­z­ins­satz z.B. (wie aktu­ell) bei 1.25% (Stand Novem­ber 2020), darf die maxi­mal zuläs­si­ge Net­to­ren­di­te 3.25% (1.25% + 2%) nicht über­schrei­ten. Dies ent­spricht mehr als einer Ver­dop­pe­lung der Ren­di­te im Ver­gleich zur bis­he­ri­gen Rechtsprechung.

Eine Ermitt­lung der Ren­di­te von Miet­lie­gen­schaf­ten ist ledig­lich gestützt auf die Buch­hal­tung des Ver­mie­ters mög­lich. Wird der Anfangs­miet­zins ange­foch­ten, muss der Mie­ter die Ren­di­te bewei­sen, wäh­rend der Ver­mie­ter dann die Beweis­last trägt, wenn er gel­tend machen will, dass die Miet­zins­re­duk­ti­on auf­grund gesun­ke­ner Hypo­the­kar­zin­sen zu einem nicht genü­gen­den Ertrag der Lie­gen­schaft füh­re. Es gilt: Selbst in den Fäl­len, in wel­chen die Mie­ter­schaft die Beweis­last für die Ren­di­te trägt, hat der Ver­mie­ter dem Mie­ter die Grund­la­gen für die Berech­nung offen­zu­le­gen (vgl. u.a. Urtei­le des Bun­des­ge­richts 4A_554/2019, E. 6; BGE 142 III 568).

In lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­sen (wenn also nicht der Anfangs­miet­zins in Fra­ge steht) wird die neue Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts wegen dem Ver­trau­ens­schutz nicht zu einer völ­lig neu­en Miet­zins­be­rech­nung führen.

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